Oorzaken leegstand:

De afname van de vraag naar kantoren in de afgelopen jaren heeft er voor gezorgd dat de vastgoedsector met veel leegstand te maken heeft gekregen. De teruggang in de vraag naar kantoren wordt veroorzaakt door:

– afnemende economische bedrijvigheid

– efficiëntere bedrijfsvoering

– het nieuwe werken

– veel recente nieuwbouw, dat ten koste gaat van de aantrekkelijkheid van oudere panden

Oplossingen:

De oplossing voor leegstaand vastgoed is een strategisch vraagstuk voor beleggers, waarvoor meerdere mogelijkheden bestaan. Eén van de opties is herbestemming van het leegstaande vastgoed. Indien gekozen wordt voor herbestemming betekent dat de belegger een ontwikkeltraject in gaat.

Deze rapportage richt zich op de inventarisatie van de mogelijkheden van herbestemming en dit ontwikkeltraject. Het ontwikkeltraject naar herbestemming is te onderscheiden in twee fasen:

– verkennende fase:   De herbestemming wordt verkend en afgewogen als één van de mogelijkeoplossingen voor het leegstaand vastgoed.

– projectfase:              Indien is gekozen voor herbestemming dienen concrete stappen te worden gezet om de herbestemming te ontwikkelen.

Opties voor herbestemming

Voor de transformatie zullen nieuwe bestemmingen gezocht moeten worden. Eén daarvan zou de woonbestemming kunnen zijn zowel de reguliere huisvesting voor alleenstaanden en gezinnen als de ouderenhuisvesting toeneemt. Een andere optie zou een mix van functies kunnen zijn, waarvan de woonfunctie er één is.

De problematiek van leegstaande kantoorpanden is vooral een financieel/economisch vraagstuk. Daarbij komen vraagstukken aan de orde als: afschrijving, sloop/nieuwbouw, renovatie/verhuur/tariefstelling.

Deze rapportage geeft een overzicht van mogelijkheden indien gekozen wordt voor hergebruik/herbestemming. Hierbij wordt een overzicht gegeven van potenties van een gebouw en zijn locatie, zodat afwegingen en besluitvorming kunnen plaatsvinden.

Omdat een woonbestemming één van de voornaamste oplossingsrichtingen is wordt daarop hieronder verder ingegaan.

In de zorgsector zal in de komende jaren een groei van de vraag ontstaan naar huisvesting door de vergrijzing.

In 2010 was 15,6% (2,6 miljoen) van de totale bevolking boven 65. Dit percentage zal stijgen naar25,9% (4,6 miljoen) van de totale bevolking in 2040. Binnen deze groep zal het aantal 80-plussers explosief stijgen. Daarnaast stijgt het aantal alleenstaande 65-plussers de komende 40 jaar. Deze demografische ontwikkelingen tonen aan dat de vraag naar zorghuisvesting toeneemt.

In deze rapportage onderzoeken we of beide huisvestingsproblematieken samengebracht kunnen worden en wat de randvoorwaarden zijn. Hiermee geven wij een ontwikkelingsvisie op het hergebruik van de leegstaande kantoren.

Concrete eerste stappen

Indien gekozen wordt voor onderzoek naar herbestemming moeten de volgende stappen genomen worden:

– bepalen van nieuwe potentiële functies met potentie

– onderzoeken of het leegstaand vastgoed aantrekkelijk is voor de nieuwe functie

– inventariseren van de waardevolle elementen van het vastgoed, afgezet tegen de nieuwe functie

– inventariseren bij de gemeente of functionele herbestemming tot de mogelijkheden behoort en wat de randvoorwaarden zullen zijn

– kosten / baten analyse opstellen

– proceduretraject onderzoeken

Herbestemming

De mogelijkheden om de herbestemming van leegstaande kantoorpanden succes te laten hebben, zijn afhankelijk van de kwaliteit van de omgeving, de kwaliteit van het gebouw en de financiële randvoorwaarden. Hieronder worden de omgevingsgebonden kwaliteiten en de gebouwgebonden kwaliteiten behandeld.

 Gebouwgebonden kwaliteiten

Het pand zal een aantal kwaliteiten moeten bezitten om getransformeerd te kunnen worden in een woon- of zorgcomplex. Tevens worden er eisen aan woongebouwen gesteld die indien het kantoorpand wordt getransformeerd ook moeten worden gewaarborgd. Uiteindelijk zal ook het beeld van het pand en haar omgeving een woonbestemming moeten uitstralen.

Kwaliteit van het gebouw:

– indelingsmogelijkheden

– te bereiken uitstraling

– wooncategorieën

– maatvoering

– de staat van de gevel

– de staat van de constructie en de aanpasbaarheid daarvan

– de hoogte van de verdiepingen

– aanwezigheid en grootte van de lift

– mogelijkheden om installaties te integreren

– levensduurverwachting

– te bereiken duurzaamheid

Eisen aan het woongebouw:

– toegankelijkheid

– bezonning

– akoestiek

– bouwbesluit (EPC-norm/verdiepingshoogte e.d.)

– veiligheid

Met deze bovenstaande punten is een beoordelingsschema op te stellen waaraan het gebouw beoordeeld kan worden. De geschiktheid van het pand kan op die manier worden bepaald. Tevens kan hieruit worden afgeleid welke woningtypologieën mogelijk zijn in het complex.

Omgevingsgebonden kwaliteiten

Om leegstaande kantoorpanden naar een woon- of zorgbestemming te kunnen transformeren is de belangrijkste factor dat de locatie op een woonomgeving aansluit. Het pand zal dus in een woonomgeving moeten staan, of aan de rand daarvan. Indien panden door verkeerswegen gescheiden worden van een woonomgeving en daardoor geïsoleerd liggen, kunnen in bepaalde situaties door een andere loop van de verkeerswegen de kantoor panden alsnog aan de woonomgeving gekoppeld worden.

Samenvatting

In de uitgebreide rapportage (bij ons op te vragen) zijn de aspecten geïnventariseerd welke bij het onderzoek naar herbestemming van leegstaande kantoren aan de orde komen.

Het herontwikkelen van leegstaande kantoren tot een nieuwe bestemming kent een verkennende fase en als deze positief wordt afgesloten een ontwikkelfase.

Voor de leegstaande gebouwen geldt dat deze onderzocht moeten worden op omgevingsfactoren en gebouwgebonden factoren.

Vanuit stedebouwkundige plattegrond studies kunnen potentiële locaties worden getraceerd. Aan de aanbodzijde komen verschillende nieuwe functies voor herbestemming in aanmerking.

De uitdaging is potentiële functies samen te brengen en de haalbaarheid te toetsen en vervolgens te ontwikkelen.